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Prestamos hipotecarios

HIPOTECAS

 

Hipotecas vivienda habitual,

Hipotecas vivienda habitual


Hipotecas 
La forma más utilizada es la hipoteca de la vivienda a la hora de solicitar un préstamo, es por ello que se conoce como ‘préstamo hipotecario’. Es decir, en las hipotecas, además de la garantía personal, se ofrece como garantía de pago una ‘garantía real’, que consiste en la afectación de la vivienda comprada como seguridad de cobro. Mediante esta fórmula, la entidad financiera pasaría a ser la propietaria de la vivienda si no se satisficiese la deuda.

El hecho de que la vivienda avale la devolución de la deuda, hace que las hipotecas tengan los intereses más baratos que otras modelos de financiación en los que se ofrecen menos garantías. Así mismo, la elevada cuantía de la operación hace que en las hipotecas se manejen unos plazos muy largos, ofreciendo así más facilidades de pago. El importe máximo del préstamo no suele superar nunca el 80% del valor de tasación del inmueble.

Tipos de hipotecas

Hipotecas de interés variable
En estas hipotecas el tipo de interés es variable y se modifica en un momento o periodo establecido en el contrato de préstamo, generalmente cada 12 meses.
En un primer momento se acuerda un tipo inicial de interés, que será valido para el primer periodo de tiempo y que suele oscilar entre 6 y 12 meses. Después de este período inicial, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución de un índice de referencia pactado, generalmente el Euribor, al que se le añade un diferencial.
Los plazos para estos tipos de hipotecas suelen ser mayores, entre 25 y 40 años, con lo que la cuota a pagar se ve reducida, y las comisiones por amortización anticipada son más bajas.

Tipo de interés fijo

En las hipotecas de interés fijo el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, no cambia. Por lo tanto, se conoce de ante mano, y se paga pues, la misma cuota cada mes y  no nos influye si los tipos suben o bajan.
En este tipo de préstamos suelen fijarse unos plazos más cortos, de 12 a 15 años, haciendo que la cuota a pagar sea bastante elevada. Además, las comisiones de amortización anticipada tienden a ser más altas.

Tipo de interés mixto
Los prestamos hipotecarios mixtos combina periodos de interés fijo y periodos de interés variable. Suelen comenzar con tipos fijos

Las comisiones de las hipotecas

Comisión de Apertura
Generalmente está comisión hace referencia a los gastos que tiene la entidad financiera relativos al estudio y a la tramitación del préstamo.

Comisión de amortización por cancelación anticipada
Cuando contratamos un préstamo hipotecario tenemos la posibilidad de cancelarlo total o parcialmente antes de que termine el plazo. pagando una comisión que se expresa en un porcentaje sobre el importe amortizado anticipadamente. Si el préstamo es a interés variable la comisión está limitada por ley al 1%, y si es a interés fijo suele ser más elevada. Se puede elegir entre aminorar la cuota a pagar o plazo a pagar.
Algunas entidades incluso ofertan préstamos sin estas comisiones, todo depende de la capacidad de negociación que se tenga.

Indices de referencia

En las hipotecas contratadas a interés variable, que recordemos suelen tener plazos de entre 20 a 30 años, las entidades calcularán los intereses con respecto a un índice de referencia que varía con la evolución del precio oficial del dinero. La elección del índice se pacta y el tipo de interés que pagamos, que tiene como referencia ese índice, se modifica cada periodo de tiempo acordado.
Por lo tanto, los índices de referencia son unos porcentajes que se utilizan para actualizar el tipo de interés que se paga en las hipotecas a interés variable. Tienen carácter oficial y los elabora y publica mensualmente el Banco de España. Los más utilizados son Euribor, CECA y IRPH.

El Euribor
El Euribor es el tipo al que las entidades financieras se prestan entre sí en el mercado interbancario del Euro. Sustituyó al antiguo Mibor, que todavía se sirve para las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2000. En realidad, el Euribor se define como la media aritmética mensual simple de los valores diarios, del tipo publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por un conjunto de los bancos más activos y de similar calificación en la zona euro.
La mayoría de las hipotecas a interés variable se revisan con el Euribor.

CECA
Es una media ponderada de los tipos aplicados por las cajas de ahorros tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.

IRPH
El IRPH ofrece tres modalidades diferentes: Bancos, Cajas de Ahorro y la totalidad de las Entidades.

•IRPH de bancos: es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
•IRPH de cajas de ahorro: se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
•IRPH del Conjunto de Entidades: una media de los dos anteriores.

Este índice viene determinado por la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios nuevos, con un periodo superior a tres años.
Se publica por el Banco de España, y con anterioridad se le conocía como DGTPF (Dirección General del Tesoro y Política Financiera). Por lo general, su valor está por encima del MIBOR (EURIBOR), aunque su oscilación no es tan frecuente.

Gastos de las hipotecas

Gastos hipotecas – La formalización de las hipotecas llevan consigo una serie de gastos adicionales y que son ajenos a las entidades, es el caso de los gastos de notaría, impuestos, etc .. Los gastos de la hipoteca inherentes a la operación son los siguientes:
Tasación
La tasación es la valoración de la vivienda por parte de un profesional independiente. Los gastos de tasación se abonan a la sociedad autorizada que se encarga de calcular el valor de la vivienda.
Registro de la Propiedad
Gastos por la obtención de información del Registro de la Propiedad sobre las cargas que tiene la vivienda que vamos a comprar y
Gastos al inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras publicas de las hipotecas.
Notaría

Los honorarios de Notaría están regulados por ley. Los Notarios, son los que dan fe pública de las escrituras de compraventa y de las hipotecas, son los que certifica la operación
Gestoría
Estos gastos son destinados en las hipotecas a la tramitación de la escritura del préstamo ante hacienda y el registro.
Gastos bancarios
En estos gastos de hipotecas se incluye la comisión de apertura del préstamo. En el caso de la comisión de amortización por cancelación anticipada, recuerde que ésta sólo se abona si se produce.

Documentos de las hipotecas

A la hora de solicitar un préstamo, la entidad financiera le pedirá algunos datos sobre sus ingresos y su patrimonio necesarios para el estudio de la operación. Los documentos que se suelen aportar a la entidad financiera son los siguientes:
El DNI o NIF
Si está casado necesitarán conocer el régimen económico matrimonial, debido a que, en algunos casos, a la hora de constituir la hipoteca, es necesario el consentimiento de los dos cónyuges
Trabajador por cuenta ajena
Ultimas nóminas
La Declaración de la Renta y del Patrimonio
Certificado de antigüedad en la empresa
Trabajador por cuenta propia
Declaración de la Renta y Patrimonio
Justificación de ingresos y últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA

Amortización de préstamos

La cuota es la cantidad a pagar en la periodicidad pactada. Según lo que hayamos acordado, puede ser mensual, trimestral, semestral, etc .. Lo que paguemos va a depender del importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo que hayamos pactado.
La cuota incluye la parte del dinero prestado que se devuelve o amortiza, más los intereses correspondientes.

Existen 3 tipos de amortización de préstamos:

Cuota constante o método francés, es la forma más frecuente de amortización de préstamos, y consiste en que vamos a pagar la misma cuota siempre en cada periodo, lo que varía son los intereses y el capital amortizado.  En la primera fase, por tanto, se pagan principalmente intereses. Pero a medida que se van pagando cuotas, la parte de las mismas que corresponde a capital amortizado aumenta, disminuyendo así los intereses.

Cuota creciente
La cuota va aumentando con el paso del tiempo. Tiene la ventaja de que se paga menos al principio pero, lógicamente, la carga aumenta en el futuro.
Cuota decreciente
En este tipo de amortización de préstamos ocurre lo contrario. Se amortiza siempre la misma cantidad de capital de forma que los intereses se van reduciendo progresivamente y el total a pagar va descendiendo.

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